Bueno, hoy estamos con la doctora Méndez, hoy es 18 de noviembre. Ella nos va a hablar sobre cómo dejar nuestro legado, nuestra valía, a nuestra gente, nuestra familia, y de qué debemos tener cuidado.

Yo soy Omar Jiménez-Cano, soy Realtor aquí en el área de Miami, vivo por Pembroke Pines, pero saben que podemos atender todo lo que es la Florida.

Doctora Méndez, muchas gracias por compartir con nosotros. Le comento que esta es una comunidad de diferentes brokers, o sea que no hay una limitación ni “estancos” separados: lo que usted nos transmita nos sirve para multiplicarlo y contarle también a otras personas los servicios suyos, para que entre todos nos colaboremos.

Entonces, dicho esto, doctora Méndez, cuéntenos algo de usted y del tema que tenemos preparado hoy, que es el de Lady Bird Deed.

Sí. Bueno, Omar, muchas gracias. Mucho gusto a todos ustedes.

Mi nombre es Martha Méndez. Como él mencionó, yo soy abogada de planes patrimoniales y bienes raíces aquí en el estado de la Florida.

La razón por la cual Omar me invitó a hablar con ustedes hoy es para hablar sobre el Lady Bird Deed. Como él dijo, ese deed es un traspaso de título.

Lo nombraron así por Lady Bird Johnson, que era la esposa de un presidente, pero en realidad no tiene nada que ver con ella; simplemente es el nombre coloquial que le damos los abogados.

En sí, es un enhanced life estate deed. ¿Qué es eso y por qué lo usamos?

Es un traspaso de título donde una persona puede dejar como un beneficiario, un transfer on death: cuando tú falleces, esta propiedad se transfiere a los beneficiarios que has puesto en ese traspaso de título.

La razón por la cual es tan popular, especialmente en mi oficina, es que no es muy costoso y es un mecanismo para evitar la corte de sucesión (probate), que como ustedes saben es un proceso bien largo y complica las cosas cuando llega el momento de un fallecimiento y la persona tiene que vender.

Muchas veces la propiedad tiene que venderse urgentemente y hay que ir a la corte de probate para hacer una liquidación; ese proceso a veces se puede demorar hasta un año.

En mis redes, yo siempre estoy hablando de este Lady Bird Deed, porque creo que es una manera que la mayoría —si no todo el mundo— puede usar para evitar la corte de sucesión.

La pregunta que siempre me hacen, y que a lo mejor ustedes también tienen, es: “¿Cuál es la diferencia entre esto y un trust?”

La diferencia son varias cosas, ¿verdad? Pero el principal beneficio y la razón por la cual yo siempre hablo de este Lady Bird Deed es el costo.

El costo es una fracción de lo que te cuesta un trust. Es mucho más accesible para la mayoría de las personas.

Básicamente, tú retienes toda la autonomía de la propiedad:

• La propiedad es tuya por el resto de tu vida.
• Puedes vender, hipotecar, hacer lo que quieras.
• Pero cuando falleces, la propiedad automáticamente va a los beneficiarios que has nombrado.

Simplemente se registra un certificado de defunción, y eso es todo: pueden vender la propiedad o hacer lo que se tenga que hacer.

Para mí es un mecanismo muy importante para las personas.

Ahora, el trust también es importante dentro del plan patrimonial. Es para personas que tienen un poquitico más de recursos, o situaciones más complejas.

¿Qué situaciones son típicas para un trust?

• Tengo un hijo con discapacidad (disability) → es importante hacer un trust.
• Tengo un menor de edad → es importante hacer un trust, porque no puedes hacer un Lady Bird Deed a favor de un menor.
• Tengo varias propiedades, más de tres beneficiarios, estructuras más complejas.

Ahí es donde yo recomiendo hacer un trust.

Pero por lo típico, una persona mayor de edad, cuyos hijos ya son mayores de edad, es el perfil de la mayoría de las personas que entran a mi oficina buscando un Lady Bird Deed.

Así que, en resumen, el Lady Bird Deed es algo bien simple, pero muy efectivo.

¿Tienen algunas preguntas?

*(al notar problema de audio)*

Omar, no te oigo. Veo que estás hablando, pero no te oigo.

Sí, sí, sí, gracias.

Decía que entendemos el concepto de dejar la herencia, pero: ¿eso es solo para una vivienda principal? ¿La vivienda primaria?

Puede ser más que la vivienda principal. No tiene que ser solo la vivienda; puede aplicarse a otras propiedades también.

Hay una pregunta: usted dice que haciéndolo a través de este Lady Bird Deed es más económico. ¿Más económico en porcentaje del valor de la propiedad, o cómo se fijan esos honorarios?

Los honorarios —por ejemplo, en mi oficina— para preparar un Lady Bird Deed son US$ 750 por propiedad.

Un trust para una persona empieza en US$ 3,500. Esa es la diferencia de la que hablo.

Muchas veces las personas no pueden llegar al costo de un trust, y entonces hacemos el Lady Bird Deed.

Perfecto. ¿Afecta el Medicaid en algo? Alguna vez leí que el Medicaid tenía que ver con este tipo de Lady Bird.

Muy buena pregunta, Omar.

La razón por la cual muchas veces recomendamos usar el Lady Bird Deed —incluso cuando hacemos un trust— es porque a ojos de Medicaid, cuando estás haciendo una aplicación de Medicaid de largo plazo, una transferencia de un deed normal puede considerarse un regalo (gift).

En cambio, usamos el Lady Bird Deed porque no es un regalo. No estás haciendo una transferencia de título en el presente; el dueño sigue siendo la persona.

El cambio de dueño solo ocurre al fallecimiento.

Otra pregunta común es: “¿Suben los impuestos anuales con el Lady Bird Deed?”

No, no suben mientras la persona está viva. Al fallecer la persona, no hay manera de evitar que, cuando hay un cambio de dueño beneficiario, se reajusten los impuestos (revalorización).

Claudia Karon tiene una pregunta y pregunta si el dueño es una LLC.

Si el dueño es un LLC, no hay fallecimiento, ¿verdad? Porque el LLC nunca fallece.

Correcto. La LLC se queda en vigencia.

Lo que sí ocurre es que el miembro de la LLC fallece. Si esa LLC no tiene un acuerdo operativo (operating agreement) que diga qué pasa con las acciones de ese miembro, entonces van a tener que hacer una acción en la corte de sucesión para transferir esas acciones a los beneficiarios.

O sea, ahí sí hay sucesión.

Sí. En ese caso no hay transferencia de título de la propiedad, porque el título sigue bajo la LLC, pero sí hay que resolver las acciones del miembro.

Ese es un proceso distinto: no estamos haciendo un Lady Bird Deed, sino ajustando el operating agreement.

En varios países, cuando uno crea una corporación, la inscribe y le pone una vida útil: por ejemplo, “esta sociedad va hasta el año 2027, y luego hay que liquidarla”.

Tengo desconocimiento de eso en Estados Unidos. ¿Aquí cómo funciona? ¿No hay vencimiento de la vida de las corporaciones?

En el estado de la Florida no hay vencimiento automático.

La corporación o el LLC sigue en vigencia mientras que los renueves anualmente. Si no los renuevas, entonces sí se disuelven.

Si no se renueva, queda inactiva y, si se quiere reactivar, hay que pagar una sanción.

Claudia Karon tiene una inquietud. Adelante, Claudia.

Buenos días, gracias por todo. Quizás ya respondiste algo, pero empecé a escuchar un poco más tarde.

Quisiera saber:

• La diferencia entre Land Trust, Lady Bird Deed y otros.
• Cómo funciona el pago de impuestos en caso de sucesión o no, y cuando el beneficiario vive en el extranjero.

El Land Trust es un tipo de revocable trust.

Muchos clientes lo usan para anonimidad y protección: se puede estructurar con un Wyoming LLC y un Florida LLC. Uno puede ser el management company, otro el trustee, etc. Se busca anonimidad y protección frente a acreedores.

Ejemplo: el título puede decir “Martha Méndez, trustee for the 2260 Land Trust”, y nadie ve el nombre del dueño real (beneficial owner), que podría ser Omar.

En ciertos casos, con la estructura correcta, sí se puede pedir Homestead Exemption; en otros, no.

Sobre Lady Bird Deed ya hemos hablado: es algo sencillo donde: “Esta es mi propiedad por el resto de mi vida. Cuando yo fallezca, la propiedad se transfiere a estos beneficiarios.”

Respecto a impuestos de herencia:

• Para ciudadano o residente, la exención es muy alta (alrededor de 14 millones por persona, 28 millones por pareja).
• Para extranjeros, la exención es mucho más baja (unos 60 mil).

Por eso, cuando el dueño es extranjero, trabajamos con contadores especializados para estructurar LLCs o sociedades fuera de EE. UU. según el caso, para minimizar impuestos.

Voy a leer unas inquietudes:

• Diferencia entre un Lady Bird Deed y un testamento.
• Si la persona fallece y quiere dejar la herencia a alguien mediante testamento, ¿qué habría que hacer?
• Si es un segundo matrimonio y la esposa no está en el título, ¿es mejor incluirla en el título o usar otro mecanismo?

El testamento siempre tiene que ir a la corte de sucesión (probate). No hay opción. La corte debe validar el testamento y determinar quién es el dueño.

Con un Lady Bird Deed, no tienes que ir a la corte de sucesión; el traspaso es automático al fallecimiento.

Si se deja la herencia solo mediante testamento, entonces sí hay que hacer el proceso de probate.

En el caso de segundo matrimonio y vivienda principal, la Constitución de Florida da ciertos derechos del cónyuge (spousal rights), incluso si no está en el título.

Una alternativa es agregar al cónyuge al título o incluirlo como beneficiario en el Lady Bird Deed.

Muchas veces también se recomienda un acuerdo pre-nupcial o post-nupcial, reconociendo qué bienes son de quién y renunciando a reclamaciones sobre ciertas propiedades.

Preguntan si el Lady Bird Deed se registra, si es vitalicio, si se renueva, y si eso afecta la hipoteca o al lender.

El Lady Bird Deed se registra en el condado donde está la propiedad, igual que un warranty deed. No se renueva; se queda en el registro oficial.

Respecto a la hipoteca:

La mayoría de las hipotecas tienen una “due on sale clause”, que permite al banco exigir el pago total si hay transferencia de dueño. Pero el Lady Bird Deed no cambia el dueño en el presente, solo establece qué pasará al fallecer. Por eso, usualmente no viola la cláusula de due on sale.

Incluso cuando se transfiere a un trust, bien hecho, tampoco se considera una violación directa a esa cláusula.

Preguntan:

“El operating agreement, ¿se asigna en caso de muerte? ¿Lo hace el contador o el abogado? ¿Qué costo tiene?”

Típicamente, el abogado es quien prepara el operating agreement.

Ese acuerdo regula solo esa sociedad (la LLC). Si tienes más bienes, igual debes considerar un testamento o un trust.

El testamento no es solo para bienes: también puedes designar quién cuidará a tus hijos menores.

Un costo promedio para un operating agreement en mi oficina es alrededor de US$ 1,250.

Preguntan si el Lady Bird hay que renovarlo y si aplica para extranjeros, y si se cruza con FIRPTA.

El Lady Bird Deed no se renueva. Se queda registrado como cualquier deed.

En cuanto a extranjeros: sí, se puede hacer un Lady Bird Deed a favor de un extranjero beneficiario. Pero hay que considerar FIRPTA y los impuestos de herencia para extranjeros.

Si el beneficiario es extranjero, especialmente de países con sanciones o embargos (ej. Cuba, Venezuela, etc.), la estrategia puede ser distinta.

Ahí es donde analizamos país, valor de la propiedad, estructura (LLC, sociedad, trust, etc.) para decidir.

Yo tengo algunas propiedades que compré de contado hace años y las puse a nombre de mi hija. En esa época ella estaba soltera; hoy en día está casada.

La pregunta es:

• ¿Sería conveniente que ella hiciera un Lady Bird Deed y me pusiera a mí como beneficiaria?
• ¿Y cómo incide el esposo en esto?

Si las propiedades son de inversión y no son donde ellos viven (no es vivienda principal), el esposo no tiene que firmar el traspaso de título.

Si no hay capitulaciones, entramos en una zona gris: la propiedad era de ella antes del matrimonio, pero él podría pedir su “elective share” si ella fallece.

Ella puede hacer un Lady Bird Deed a tu favor, y si él no discute, al fallecer ella la propiedad pasa a ti.

Lo ideal sería hacer un acuerdo post-nupcial, donde él reconoce que esas propiedades son tuyas (o de ella sin reclamo de él), y luego hacer el Lady Bird a tu favor.

Si una persona tiene cinco propiedades, todas a nombre personal, ¿cuál sería la mejor estructura para protegerse, evitar problemas de herencia y minimizar impuestos para sus hijos?

Primero, si todas las propiedades están a nombre personal, hay un riesgo importante: cualquier acreedor que obtenga una sentencia contra la persona (por accidente, demanda, etc.) puede ir contra todas las propiedades.

Opciones:

• Transferir las propiedades a uno o varios LLCs para lograr protección de responsabilidad (liability).
• Con 5 propiedades, se pueden usar 1 o 2 LLCs, dependiendo del caso.
• El lado negativo: al transferir a un LLC puede haber revalorización de impuestos (se pierde parte del beneficio de homestead o valor anterior).

Otra alternativa:

• Dejar las propiedades a nombre personal, pero crear un trust donde se establece quién las hereda, o cómo se reparten.

En todo caso, depende de la meta del cliente: protección de acreedores, impuestos, simplicidad, etc.

Si los esposos tienen varias propiedades como husband and wife, ¿se necesita un Lady Bird para cada propiedad? ¿Qué pasa si fallece uno de los dos y el beneficiario es el hijo? ¿El sobreviviente, para vender, necesita permiso del hijo?

Cuando se es dueño como husband and wife, generalmente es tenants by the entirety. Si uno fallece, el otro se queda automáticamente con la propiedad.

Yo hago muchos Lady Bird Deeds para esposos. Por ejemplo:

“Esta propiedad es mía y de mi esposo por el resto de nuestra vida. Cuando uno fallece, el otro se queda con ella. Cuando los dos fallecemos, pasa automáticamente a nuestros hijos.”

Si mi esposo fallece y yo quiero vender, yo puedo vender sin permiso de mis hijas. Solo cuando ambos fallecemos y la propiedad sigue en el patrimonio, pasa a las hijas.

En una propiedad que es homestead de dos personas:

• ¿Se puede remover a una de esas personas?
• ¿Los taxes se verían afectados?

No son casados; son co-propietarios. Hay hipoteca, casi pagada.

Sí se puede quitar a una de las personas.

Puede haber implicaciones si ambos están reclamando Homestead Exemption.

Si están como joint tenants with right of survivorship, en principio no debería haber mucha implicación en impuestos, pero siempre recomiendo llamar a la oficina del Property Appraiser del condado específico.

Cada condado puede tener matices diferentes; yo misma, cuando tengo duda, les envío el caso y pregunto si habría revalorización o cambio de impuestos.

Si una persona tiene un LLC y no paga la renovación anual, ¿qué pasa con el LLC como dueño de la propiedad cuando la persona fallece?

No estoy 100 % segura del detalle técnico sin revisar, pero en principio igual habría que hacer probate para transferir las acciones del miembro fallecido.

En todo caso, es muy importante renovar el LLC cada año para mantener la protección de responsabilidad. Si los LLCs no están vigentes, esa protección puede verse afectada.

Cuando es un extranjero que muere en el extranjero, es difícil que la información de su fallecimiento llegue oportunamente a EE. UU.

Dentro del LLC se podría hacer un operating agreement con los cambios antes o después, pero cuando la persona no está en EE. UU. se complica. La idea correcta sería dejarlo preparado antes, ¿verdad?

Sí, lo correcto es preparar el operating agreement antes de que la persona fallezca, donde queda escrito qué pasa con sus acciones.

Así se evitan “zonas grises” y caminos que no se pueden recorrer legalmente luego.

Atendí a unos compradores: mamá e hija. La señora está en segundo matrimonio, y el esposo tuvo que firmar la hipoteca.

¿Es conveniente que en un futuro ella haga un Lady Bird Deed?

Todo depende de cómo está titulado el inmueble. Si está como joint tenants with right of survivorship y la mamá quiere que la hija herede, al fallecer la mamá la propiedad pasa automáticamente a la hija.

Si están como tenants in common, entonces la parte de uno sí tendría que ir a sucesión (probate), y ahí podrían entrar otros hijos si no hay testamento.

Hay que revisar exactamente cómo está el título.

La herencia en Estados Unidos es distinta a la de Colombia. En Colombia hay una parte de la herencia que no se le puede quitar a los hijos.

Aquí, tengo entendido que sí se puede desheredar a un hijo, ¿cierto?

Aquí tú puedes desheredar a un hijo en un testamento, pero el testamento tiene que estar correctamente firmado, notarizado y ejecutado.

Si el testamento no cumple con las formalidades, esa desheredación puede no ser válida.

Hay casos muy curiosos de personas que han dejado herencias a animales, fundaciones, etc. Siempre hay historias de herencias “extrañas”.

Una cosa que les pido, si pueden: si me siguen en redes, en Instagram o TikTok, allí todos los días estoy poniendo nueva información. Se los agradecería mucho.

Claro, claro, mándame tus datos y los ponemos en nuestro grupo.

Si yo paso el título a nombre de mi hijo y se registra, al momento en que él toma posesión: ¿tiene que pagar impuesto de herencia?

No.

Y un beneficio que no mencioné antes es que con el Lady Bird Deed el beneficiario recibe el “step up in basis”. Es decir, los capital gains que se pagan se calculan con base en el valor de la propiedad al momento del fallecimiento, no cuando se compró originalmente.

Mi recomendación es que, cuando hay un fallecimiento, se haga un appraisal de la propiedad en ese momento, para tener ese valor documentado, incluso si se va a vender años después.

Los capital gains se pagan cuando se vende la propiedad. Los impuestos de herencia se pagan cuando el valor del patrimonio supera los límites (aprox. 14 millones por individuo, 28 millones por pareja). La mayoría de mis clientes no están en ese nivel.

Bueno, gracias a todos. Estamos terminando.

Son las 9:59, Muchas gracias, doctora.

Mañana seguimos con el tema de leads, cómo hacer leads más efectivos. Están todos invitados, doctora también, y ojalá puedan compartir esta información con más personas a quienes les pueda servir.

Muchas gracias, doctora. Gracias a todos.

Gracias, mucho gusto.