POR MICHAEL L. HYMAN agradecimiento al Miami HERALD
El artículo en la portada del Miami Herald del 17 de diciembre reveló algunas buenas noticias para las miles de comunidades de condominios que han sido incluidas en listas negras confidenciales por los compradores y patrocinadores de hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac, patrocinados por el gobierno, detrás de más de 70 por ciento de todos los préstamos residenciales de EE.UU. Informó: “. . . La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda dijo la semana pasada que tanto Fannie como Freddie harán que el proceso sea significativamente más transparente. Según la agencia, Freddie Mac facilitará a partir de principios del próximo año que las asociaciones averigüen si sus edificios califican para su financiamiento, y establecerá un proceso de apelación para aquellos que no lo hagan”.
El artículo de Andrés Viglucci del Herald también confirmó que Fannie Mae mantiene una base de datos confidencial de edificios de condominios, incluidos cientos en Florida, que no están aprobados para la adquisición de préstamos por parte del gigante de la industria debido principalmente a problemas financieros y de mantenimiento. La inclusión hace que sea prácticamente imposible que los propietarios califiquen para hipotecas convencionales u opciones de refinanciamiento a tasas y términos competitivos. “La lista negra parece haber crecido sustancialmente desde que Fannie Mae promulgó requisitos más estrictos para que los condominios califiquen para préstamos e hipotecas que respalda un año después del colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021, mientras las asociaciones en Florida y el resto del país luchan por ponerse al día con el mantenimiento retrasado y desarrollar planes para abordar las reparaciones críticas necesarias”, señaló.
“. . . Después de una evasiva inicial, Fannie Mae ha reconocido la existencia de la lista. Los funcionarios de Fannie dicen que crearán una base de datos con capacidad de búsqueda para uso de propietarios y asociaciones, aunque no estará en línea hasta el tercer trimestre de 2024”.
Según un anuncio reciente de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, que controla las dos empresas patrocinadas por el gobierno, Freddie Mac también implementará mejoras a finales de este año y principios de 2024 que brindarán mayor claridad con respecto al proceso de elegibilidad de las asociaciones, así como introducir un nuevo proceso de apelación.
Proporcionará información en su sitio web antes del 26 de febrero sobre cómo las asociaciones de condominios pueden consultar sobre el estado de su comunidad y, a partir de febrero, advertirá a las asociaciones antes de que dejen de ser elegibles y trabajará con ellas para corregir los problemas.
La mayor transparencia por parte de los gigantes hipotecarios representa una concesión importante para las asociaciones, que podrán identificar y corregir posibles imprecisiones e información incompleta que puedan haber conducido erróneamente a su designación. También reforzará la importancia de los estudios de reserva y la financiación para mantenimiento y reparaciones predecibles en lugar de depender de evaluaciones especiales para aumentos temporales de los pagos de los propietarios de unidades.
Las asociaciones que lleguen a estas listas, que deberán ser monitoreadas en cuanto a su disponibilidad, deben centrar sus esfuerzos en abordar y corregir los problemas que llevaron a su designación. Estos generalmente incluyen reservas inadecuadas, problemas estructurales/de construcción, seguros insuficientes, demasiados inquilinos y morosidad pendiente y evaluaciones especiales.
Aún más crítica para garantizar el acceso a financiamiento competitivo para ayudar a reforzar la integridad estructural de la envejecida infraestructura de condominios del país será la aprobación de la Ley federal para hacer los condominios más seguros y asequibles de 2023, presentada por la representante federal de Florida Debbie Wasserman Schultz, cuyo distrito incluye Surfside y el lugar del colapso, y Bill Posey, esta legislación bipartidista ampliaría y garantizaría el acceso a financiación para reparaciones estructurales y de seguridad. La Ley proporcionaría acceso a productos crediticios respaldados por el gobierno a bajo interés para los millones de estadounidenses que viven en edificios de asociaciones de condominios y cooperativas de vivienda, de los cuales aproximadamente dos tercios tienen más de 30 años.
El Instituto de Asociaciones Comunitarias, que es la organización líder que representa los intereses de las comunidades con asociaciones, hace un llamado a los directores de asociaciones, profesionales y residentes a comunicarse con sus miembros del Congreso en apoyo de esta legislación.
La organización mantiene un centro de acción en línea y utiliza VoterVoice para ayudar a las personas a conectarse con los legisladores sobre este y otros temas importantes, y animamos a todos a visitar www.votervoice.net/CAI/home para obtener más información y expresar su apoyo.
Michael L. Hyman, del bufete de abogados Siegfried Rivera del sur de Florida, se ha centrado en el derecho de asociaciones comunitarias desde 1970 y trabaja en la oficina de la firma en Coral Gables. Es autor de los dos volúmenes “Florida Condominium Law and Practice” y está certificado como experto en derecho asociativo por el Colegio de Abogados de Florida.
Michael es colaborador habitual del blog Newsroom de la empresa en www.SiegfriedRivera.com/blog.
La firma también tiene oficinas en los condados de Broward y Palm Beach, y sus abogados se enfocan en derecho inmobiliario, asociaciones comunitarias, construcción y seguros. www.SiegfriedRivera.com , MHyman@SiegfriedRivera.com , 305-442-3334.
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